Boden ist eine zentrale Grundlage wirtschaftlicher Entwicklung und gesellschaftlichen Wohlergehens, spielt im ökonomischen Diskurs heutzutage jedoch meist nur eine Nebenrolle. Dabei wirft die endliche Ressource Boden zentrale Fragen einer verlässlichen Grundversorgung innerhalb planetarer Grenzen auf: von Wohnen, Energie und Mobilität bis hin zu Industrie, Landwirtschaft, Erholungsräumen und ökologischen Funktionen.
Die Sonderreihe „Boden als öffentliche Infrastruktur“ widmet sich diesen Zusammenhängen aus unterschiedlichen Perspektiven. In fünf Beiträgen geht sie der Frage nach, was es heißt, Boden als öffentliche Infrastruktur neu zu denken und welche Konsequenzen sich daraus für eine zeitgemäße Bodenpolitik und die ökonomische Debatte ergeben. Sie behandelt Fragen der Bodengerechtigkeit, der Demokratisierung urbaner Bodenbeziehungen, der Rolle von Bodenrenten und Bodenwerten für Infrastrukturen sowie des Flächensparens, dessen Relevanz weit über ökologische Zielsetzungen hinausgeht.
Die Reihe wird von Economists for Future gemeinsam mit dem Kompetenzzentrum Alltagsökonomie kuratiert und erscheint in Kooperation mit dem Makronom. Gefördert wird sie von der Heidehof Stiftung. Den Auftakt macht der folgende Beitrag.
Boden ist neben Arbeit und Kapital einer der drei volkswirtschaftlichen Produktionsfaktoren – und zugleich der am stärksten vernachlässigte. Im Unterschied zu Arbeit und Kapital weist Boden grundlegende Besonderheiten auf: Er ist nicht substituierbar, denn jede menschliche Existenz und Tätigkeit erfordert Boden. Er ist eine unserer wesentlichen natürlichen Lebensgrundlagen und – anders als Kapital oder Arbeit – nicht vermehrbar; eine Angebotselastizität ist praktisch inexistent. Der wirtschaftliche Wert des Bodens wird stark durch Lage und Erreichbarkeit geprägt. Knappe Flächen an begehrten Lagen reagieren aufsteigende Nachfrage mit überproportionalen Preissteigerungen. Hinzu kommen regelmässige Nutzungskonkurrenzen und -konflikte. Der Multifunktionscharakter des Bodens prägt auch sein ökonomisches Wertpotenzial.
Die Bodennutzung ist in der Schweiz stark reglementiert. Eine kohärente Abstimmung zwischen den verschiedenen Teilpolitiken und -zielen dieser Reglementierung fehlt jedoch. So schützt das revidierte Raumplanungsgesetz zwar das unbebaute Gebiet ausserhalb der Bauzone (Boden-, Natur- und Klimaschutz), erzeugt aber gleichzeitig eine stärkere Nachfrage nach Bebauungspotenzial innerhalb der Bauzone – mit unkontrollierten, preistreibenden Effekten. Alltags- und damit auch medienrelevant werden die Besonderheiten des Bodens, wenn sich hohe Bodenpreise auf die Wohnkosten und das sozialräumliche Gefüge einer Stadt oder Region auswirken. Die ausufernden Wohn- und Immobilienkosten gehören zu den grössten sozioökonomischen Herausforderungen unserer Zeit.
In der wohnungspolitischen Debatte – sei es in Deutschland, Österreich oder der Schweiz – wird der Diskurs jedoch zumeist auf Nebengleisen geführt: Man spricht über Leerwohnungsziffern, administrative Hürden, ungerechtfertigte Einsprachen, Baukosten, Baubeschleunigung oder Förderprogramme. Bodennahe Themen wie die Funktion des Bodens als Anlageobjekt oder die Frage der Bodenrenten und ihrer Profiteure bleiben dabei der Fachwelt vorbehalten.
Boden als Kapitalgut – eine Frage der Eigentümerschaft
Der ökonomische Mechanismus hinter der Attraktivität des Bodens als Kapitalgut ist die sogenannte Bodenrente – ein leistungsloses Einkommen (eine ökonomische Rente), das den Grundeigentümer:innen zufällt.
Warum leistungslos? Weil die Wertsteigerung eines Grundstücks in aller Regel nicht auf Investitionen oder Arbeit der jeweiligen privaten Eigentümer:innen zurückgeht. Bodenwertsteigerungen entstehen vielmehr durch Leistungen der Allgemeinheit: durch Ein-, Um- oder Aufzonungen, durch den steuerfinanzierten Ausbau von Infrastruktur, durch die Nähe zu zentralen Einrichtungen und durch die schiere Nachfrage einer wachsenden Gesellschaft. Die Kosten trägt die öffentliche Hand – die Erträge fliessen zu den Grundeigentümer:innen. Dies rückt die Haltung der Eigentümerschaft gegenüber dem Boden und ihren Liegenschaften in den Fokus: Manche Eigentümer:innen sind primär am Gebrauchswert interessiert, andere primär am Kapitalwert.
Die Wohnungsfrage ist im Kern eine Eigentumsfrage – und damit unweigerlich eine Bodenfrage (Kriese 2022). Dennoch wird Boden heute in aller Regel als Anlageobjekt behandelt. Wenn wir bezahlbaren Wohnraum sichern wollen, müssen wir beginnen, Boden als elementare öffentliche Infrastruktur zu begreifen.
Die private Aneignung gesellschaftlich erzeugter Bodenrenten führt zu einer massiven Vermögensumverteilung. Die Dimensionen dieser Umverteilung sind gigantisch – so gigantisch, dass man jüngst zu Recht von der Etablierung eines „Neo-Feudalismus“ gesprochen hat. Nehmen wir die Schweiz als pars pro toto: Mit einem Kapitalwert von rund drei Billionen Franken ist der Boden einer der grössten volkswirtschaftlichen Faktoren des Landes. Er generiert jährliche Erträge von 44 Milliarden Franken; hinzu kommen rund 86 Milliarden Franken an leistungsfreien Aufwertungsgewinnen. Zusammen entspricht dies 17% des Bruttoinlandsprodukts und 39% des gesamten jährlichen Kapitaleinkommens (Schläpfer/Lobsiger 2025).
Der Geldfluss von der mehrheitlich mietenden Bevölkerung zur Minderheit der Bodeneigentümer:innen ist massiv und wächst weiter. Allein in der Schweiz betrug diese Umverteilung von Mieter:innen zu Vermieter:innen zwischen 2005 und 2021 insgesamt 78 Milliarden Franken (BASS AG 2022).
Von der Gewinn- zur Gemeinwohlorientierung
Es wäre ein Fehler, die Bodenfrage auf das urbane Wohnungsproblem zu verengen. Die Dynamiken sind im ländlichen Raum teils noch drastischer – und strukturell verwandt. Im Schweizer Unterengadin zeigt der Verein Anna Florin, wie Immobiliendruck auf Dorfgemeinschaften wirkt: Jahrzehntelang wurden historische Engadinerhäuser von Einheimischen an zahlungskräftige Ferienwohnungskäufer verkauft. In der Gemeinde Scuol sind über 90% aller bestehenden Häuser nicht als Erstwohnungen geschützt. Einheimische können bei den hohen Preisen nicht mitbieten, die Dorfzentren sterben aus. Was in der Stadt als Gentrifizierung beschrieben wird, heisst hier: Das Dorf verliert seine Bevölkerung an die Ferienimmobilienwirtschaft. Ähnliche Dynamiken prägen ländliche Regionen in Bayern, Tirol und dem Salzkammergut.
In landwirtschaftlichen Regionen tritt ein weiteres Phänomen hinzu: die Verschiebung der Marktverhältnisse durch den Abfluss von Agrarland in die Hände von Investmentgesellschaften und Fonds, die einem Renditedruck unterliegen. In Deutschland hat sich der Bodenpreis für Ackerland zwischen 2000 und 2020 mehr als vervierfacht. Landwirt:innen, die Flächen zupachten müssen, verlieren an Wettbewerbsfähigkeit; junge Hofnachfolger:innen finden keine erschwinglichen Einstiegsmöglichkeiten. Die Bodenspekulation bedroht damit nicht nur das Wohnen in der Stadt, sondern auch die Strukturen der Ernährungssicherung und des ländlichen Lebens.
In der Schweiz ist auf Bundesebene das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) für den Service public bzw. die öffentliche Infrastruktur zuständig. Zu seinen Aufgaben gehört es, dafür zu sorgen, dass Dienstleistungen der Grundversorgung effizient, in guter Qualität und für alle zugänglich angeboten werden; die Bedürfnisse von Bevölkerung und Wirtschaft sind zu berücksichtigen und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen. Klassisch umfasst der Begriff Service public die Bereiche Verkehr (SBB), Energie, Post und Telekommunikation. Der Boden gehört formal nicht dazu.
Würde der Boden als Teil des Service public betrachtet, wäre dies ein massiver Perspektivenwechsel: Ökonomisch würde dies bedeuten, dass beim Boden nicht länger primär Verwertungs- und Renditelogiken im Vordergrund stünden, sondern Fragen der Verfügbarkeit, Leistbarkeit, Versorgungssicherheit und gemeinwohlorientierten Nutzung. Die heutige Situation in der Schweiz kann als regulierter Markt beschrieben werden: Private Eigentümer:innen treffen Entscheidungen, Preise können stark steigen, und der Staat greift nur korrigierend ein – etwa über das Raumplanungsgesetz und das Mietrecht. Unter einer Betrachtung von Boden als öffentlicher Infrastruktur träte hingegen eine Versorgungslogik in den Vordergrund. Diese folgt keiner Gewinn-, sondern einer Gemeinwohlorientierung.
Warum die Bodenfrage politisch und ökonomisch kaum bearbeitet wird
Um zu verstehen, warum weite Teile der Politik einer massiven gesellschaftlichen Umverteilung weitgehend tatenlos zusehen, lohnt ein Blick in die ökonomische Ideengeschichte (Kriese 2025). Die klassischen Nationalökonomen unterschieden noch ganz selbstverständlich zwischen den drei Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital. Für Denker wie John Stuart Mill war klar, dass Boden das ursprüngliche Erbteil des gesamten Menschengeschlechts sei und niemand ihn erschaffen habe.
Die Neoklassik subsumierte den Boden unter das Kapital. Kritische Gegenstimmen wie Henry George, Pierre Joseph Proudhon oder Silvio Gesell konnten sich mit ihren Reformvorschlägen für eine nicht kapitalistisch ausgestaltete Marktwirtschaft nicht durchsetzen (Onken 2022). So wirkt die neoklassische Prägung bis heute fort. Boden wird weithin kapitalisiert und zugleich funktional reduziert, nämlich als eine für beliebige Zwecke zur Verfügung stehende Ressource betrachtet, ohne seine Endlichkeit, Ortsgebundenheit und einzigartige sozialökonomische Bedeutung angemessen zu berücksichtigen.
Wer eine evidenzbasierte Bodenpolitik fordert, stößt auf ein zentrales Hindernis: Der Bodenmarkt in der Schweiz ist beispielsweise bis heute nur begrenzt transparent. So gibt es etwa keine nationale, offizielle Bodenwert- oder Baulandpreisstatistik, Eigentumsdaten sind nur eingeschränkt zugänglich und Bodenerträge nach Eigentümerkategorien werden nicht systematisch erfasst. Während jedes Kalb auf einer Schweizer Alp statistisch erfasst wird, geschieht dies mit dem Boden als einem der größten volkswirtschaftlichen Faktoren des Landes nicht. Wo Daten fehlen, bleibt die Debatte auf der Ebene von Glaubenssätzen stecken. Das Schweizerische Bundesamt für Statistik hat immerhin angekündigt, ab Dezember 2026 erstmals systematisch Grundbuchdaten zu veröffentlichen.
Im Zentrum steht damit die Frage, wie Bodenwerte, Bodenerträge und Eigentumsverhältnisse systematischer erfasst und öffentlich zugänglich gemacht werden können. Eine weitere Ursache für den zögerlichen Umgang mit der Bodenfrage liegt im rechtlich-politischen Verständnis des privaten Eigentums. In Deutschland ist mit „Eigentum verpflichtet” eine explizite Sozialbindung formuliert, während diese in der Schweiz auf Bundesebene deutlich schwächer ausgeprägt ist. In Österreich fehlt eine vergleichbar klare verfassungsrechtliche Sozialbindung des Bodeneigentums, wenngleich das Raumordnungsrecht punktuell weitergehende Eingriffe ermöglicht.
In der Praxis ist das Ergebnis jedoch in allen drei Ländern ähnlich: Grundvermögen wird steuerlich und politisch weitgehend geschont. Dies trägt dazu bei, dass Eigentumskonzentration und Umverteilungseffekte rund um den Boden nur unzureichend bearbeitet werden. In Deutschland besteht das Privatvermögen der reichsten 10% zu gut 60% aus Immobilien; die reichsten 20% sind im Durchschnitt sogar zu rund 85% Grundeigentümer (Deutsche Bundesbank 2025). Umso wichtiger wäre mehr Transparenz darüber, wie sich Grundvermögen auf unterschiedliche Eigentümertypen in Deutschland, Österreich und der Schweiz verteilt – und welche Umverteilungseffekte damit verbunden sind.
Politische und institutionelle Konsequenzen
Wenn wir anerkennen, dass Boden keine Ware, sondern eine fundamentale öffentliche Infrastruktur ist, muss er aus dem spekulativen Verwertungskreislauf herausgelöst werden – Dekommodifizierung. Dafür stehen (mindestens) vier erprobte und marktwirtschaftlich kompatible Instrumente zur Verfügung (Gerber/Kriese 2019):
(Erb-)Baurecht: Die effektivste Methode, um das Nutzungsrecht am Boden vom Bodeneigentum zu entkoppeln, ist das vor gut 100 Jahren geschaffene Erbbaurecht (in der Schweiz: Baurecht). Vorausgesetzt, der jeweilige Erbbaurechtsvertrag trifft entsprechende Vorkehrungen, ermöglicht dieses Instrument eine weitgehende Dekommodifizierung des Bodens sowie die langfristige Sicherung sozialer und ökologischer Vereinbarungen. Als geeignete Bodeneigentümer:innen kommen insbesondere Kommunen und gemeinnützige Bodenstiftungen (wie etwa die Stiftungen Edith Maryon, Confoedera, Habitat, NWO-Belcampo und Trias) sowie – nach dem Vorbild der USA und Grossbritanniens – Community Land Trusts in Frage; als Bodennutzer:innen am ehesten Genossenschaften und andere gemeinwohlorientierte Akteure.
Kommunale Bodeninitiativen: Bürger:innen wehren sich zunehmend dagegen, dass ihre Kommunen öffentliches Land privatisieren. Ein Meilenstein war die Basler Bodeninitiative, die 2016 mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit angenommen wurde: Seitdem darf kantonales Eigentum nicht mehr veräussert, sondern soll ausdrücklich im (Erb-)Baurecht vergeben werden. Zahlreiche weitere Schweizer Städte und Gemeinden – darunter Luzern und Winterthur – sind diesem Modell inzwischen gefolgt.
Bodenwertsteuern (Land Value Tax): Für Boden, der nicht dauerhaft dem Markt entzogen, sondern in privatem Eigentum belassen wird, kann die Bodenrente mittels einer Bodenwertsteuer abgeschöpft werden. Im Unterschied zu verbreiteten Grund- und Liegenschaftssteuern, die Boden und Gebäude gemeinsam besteuern, erfasst die Bodenwertsteuer ausschliesslich den Bodenwert und lässt das aufstehende Gebäude unbesteuert. Sie schöpft damit gezielt die gesellschaftlich geschaffene Bodenrente ab, bestraft das Horten von Bauland und begünstigt Investitionen in Gebäude, da bauliche Verbesserungen steuerlich unbelastet bleiben. Bodenwertsteuern existieren u. a. in Dänemark, Estland, Teilen Australiens sowie im deutschen Bundesland Baden-Württemberg (Kriese/Löhr 2021 und Grundsteuer: Zeitgemäß!).
Allmenden und Community Land Trusts: Historisch betrachtet war Boden jahrtausendelang Gemeineigentum. Spuren davon finden sich noch heute in den intakten Allmenden, Genossamen und Burgergemeinden der Schweiz (etwa der Burgergemeinde Bern oder der Korporation Uri), die enorme Landflächen bewirtschaften. International knüpft die wachsende Bewegung der Community Land Trusts an dieses Prinzip an, um Land dauerhaft im Namen der lokalen Gemeinschaft zu sichern.
Wer Boden lediglich als Ware oder Kapitalanlage betrachtet, verkennt seine gesellschaftliche Funktion. Gerade weil Boden nicht vermehrbar, ortsgebunden und für nahezu alle Bereiche des Lebens unverzichtbar ist, sollte er als öffentliche Infrastruktur verstanden werden. Daraus folgt nicht nur die Notwendigkeit einer aktiven Bodenpolitik, sondern auch, Fragen des Eigentums, der Bodenrente, der Versorgungssicherheit und der gemeinwohlorientierten Steuerung in der ökonomischen Debatte stärker zu berücksichtigen.
Zu den Autor:innen:
Pius Kobler begleitet als Stiftungsrat der confoedera-Bodenstiftung die Entwicklung gemeinwohlorientierter Bodenlösungen seit vielen Jahren. Als Organisationsentwickler und Coach bei ONEDAY bringt er die Fähigkeit, komplexe gesellschaftliche und wirtschaftliche Zusammenhänge in konkrete Lösungen zu überführen, in die Praxis. Seit 2024 ist er Geschäftsführer des Vereins Gemeingut Boden.
Ulrike Gölker Zeugin ist Raumplanerin und Immobilienexpertin. Sie ist seit 30 Jahren – davon rund 25 Jahre mit dem eigenen Büro – als Beraterin für strategisches Immobilienmarketing in der Schweiz tätig und engagiert sich als Dozentin bei Weiterbildungsangeboten auf Hochschul- und Fachhochschulebene. Seit 2025 ist sie Aktivmitglied im Verein Gemeingut Boden und dort Co-Leiterin der Kommission für Wissenschaft und Bildung.
